近期,多地對于房地産交易資金的監管持續升溫。截至目前,北京、上海、廣東以及深圳等多地銀保監局均已發文,要求嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地産領域行爲。與此同時,多家銀行已將經營貸貸款門檻和利率調高。
然而,《證券日報》記者近日調查發現,盡管京城銀行對經營貸的審批和監管越來越嚴,但仍有貸款公司、擔保融資公司铤而走險,違規協助提供經營貸,幫助購房者提供“過橋”貸款。
多地房地産金融強監管升溫
今年以來,涉房資金迎來新一輪精准調控。北京、上海、廣東等地金融監管部門集體出擊,嚴查涉房資金來源,加強個人信貸管理,並明確提出嚴防消費貸、經營貸等違規流入樓市。
1月29日,上海銀保監局發布《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》中明確提出,要強化首付款資金真實性審查要求,防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金,或者通過僞造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。
北京銀保監局1月30日亦表示,將嚴查個人信貸資金違規流入房地産市場,積極配合維護北京地區房地産市場平穩健康發展。2月10日,北京銀保監局、人行營業管理部日前下發《關于加強個人經營性貸款管理防範信貸資金違規流入房地産市場的通知》。
廣東銀保監局日前也下發《關于組織轄內銀行機構開展經營性貸款、個人消費貸款風險排查的通知》,要求轄內銀行機構嚴格落實主體責任,圍繞授信調查、授信審查審批、授信後管理、第三方機構業務合作等各個環節開展全方位風險排查。
除此之外,有多地銀保監局在相關會議上強調了房地産行業貸款集中度的要求。
部分銀行上調經營貸利率
《證券日報》記者以貸款人身份咨詢了北京多家銀行,對于經營貸的最新情況進行了調查。據了解,部分銀行已經上調了個人經營貸利率,同時對個人經營貸款的准入也提高了門檻,一些銀行針對股東新入股、公司沒有經營、沒有流水、沒有辦公場地等情況,加大客戶申請“經營貸”限制。
“此前利率可以做到3.85%,但現在上調至4.95%。”廣發銀行某支行貸款經理表示,不僅利率上調,對于客戶的資質審查也更爲嚴格,“要求房産證必須滿半年以上,營業執照上的公司法人或者股東,必須滿半年以上,當然還要有從業經驗,累計至少有一年以上的從業經驗才可以。”
農行某支行信貸部個貸經理表示,最近對經營貸監管嚴格。客戶必須確有真實經營,並且正常經營的流水,公司須成立一年以上。他強調,現在對貸款用途查得很嚴,銀行會對貸款監督支付。
記者又咨詢了多家銀行,得到的回複和上述銀行幾乎相同,對于經營貸業務都表示了謹慎態度,“信貸資金僅用于企業生産經營資金周轉活動,不得用于房市、股市和證券投資以及其他權益性投資”。
“過橋貸款”年利率高達12.96%
盡管監管保持力度,但仍有貸款機構違規將信貸資金流入樓市。
近日,《證券日報》記者暗訪了北京地區不同地段的多家貸款機構,發現了一些違規現象。
北京一家金融貸款公司的業務員張名(化名)對記者表示,“買房缺錢,我們有兩種方式可以辦理,一種是通過我們公司進行貸款買房,再從銀行借錢還我們。目前,按照等額本息利率爲0.79%(月息),先息後本利率爲1.08%(月息),用滿三個月到六個月可以提前還款。另一種是通過銀行申請經營貸用于購房,但是收取相關費用,但是購房之後,有可能會被查,目前風聲有點緊。”
看似便利的貸款服務背後,是高額的貸款利率。如果按照等額本息0.79%(月息),年利率即爲9.48%。先息後本1.08%(月息),年利率達到12.96%,這俨然變相成爲了一種“高利貸”。
郭亮(化名)是一家金融擔保公司的業務員,他對記者表示,所有的貸款都不允許融入到房地産業,包括無抵押消費貸、抵押經營貸,但是想買房的話,是有辦法去操作的。“操作方法很簡單,銀行可以提現,我們可以把批下來的貸款進行提現,提現完之後再轉到您賬戶上,或者您家人賬戶上,再用這筆錢去購房,銀行也查不到這筆資金的去向,可以規避風險。”
當然,上述所有“服務”流程都是明碼標價的。《證券日報》記者了解到,此類業務根據貸款額度不等收取服務費(一般貸款越少、客戶征信資質越差服務費越高),一般收取貸款總額的2.5%左右的服務費,“買公司”費用爲13000元。此外,銀行爲了防控個人經營貸款被挪爲他用,並不會將資金直接打入借款人的賬戶,而是打入與其經營有關的對方公司的賬戶。不過,記者發現,一些機構會幫助找第三方收款賬戶,將資金提現出來,從中收取“服務費”。
據上述業務員表示,如果需要第三方賬戶收款,還需要增加7000元左右的費用。
當記者詢問,“近期監管力度很大,這類貸款用于買房會不會有風險”時,上述業務員表示:“經營貸的收款方通常是第三方對公賬戶,爲了規避監管,買房人可以通過放款後提現切斷資金流向痕迹等手段來規避貸款的去向問題,銀行監控起來有一定難度。”該人士還強調,“近期我們公司還幫一個客戶批了200萬元的抵押經營貸。”
另一家融資擔保公司貸款經理表示,“監管對于房貸一直很嚴,關鍵是看如何操作來規避監管。”
不過,更多的房地産中介貸款專員明確表示,目前不可以做經營貸,監管正在嚴查經營貸,如果發現資金流向樓市,銀行會要求收回貸款,並建議記者,“兜裏有多少資金,就買多大房子”。
(原標題:少數貸款中介宣稱 仍可實現“經營貸”購房)